Verkehrswert einer Immobilie: Was er bedeutet und wie er sich vom Verkaufspreis unterscheidet

Wer eine Immobilie verkaufen, vererben oder finanzieren möchte, hört schnell drei Begriffe: Verkehrswert, Angebotspreis und Kaufpreis. Sie werden oft gleichgesetzt, bedeuten aber nicht dasselbe. Als gerichtlich zertifizierter Sachverständiger und Immobilienmakler in Graz sehe ich täglich, was passiert, wenn man sie verwechselt.

Was ist der Verkehrswert?

Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert den Verkehrswert als den Preis, der bei einer Veräußerung im redlichen Geschäftsverkehr für eine Sache erzielt werden kann. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zum Beispiel ein Verkauf unter Zeitdruck oder an einen Verwandten, bleiben dabei unberücksichtigt. Der Verkehrswert ist also ein objektiver Wert und keine Wunschvorstellung.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Das Gesetz kennt drei anerkannte Verfahren:

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus Preisen vergleichbarer, tatsächlich verkaufter Objekte abgeleitet. Es eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und Baugrund.
• Ertragswertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Es kommt bei vermieteten Objekten und Zinshäusern zum Einsatz.
• Sachwertverfahren: Der Wert setzt sich aus Grundstückswert und Wert der Bausubstanz zusammen. Es wird häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.

Welches Verfahren passt, hängt von Objektart und Nutzung ab. Ein Sachverständiger begründet die Wahl und macht den Rechenweg nachvollziehbar.

Wo liegt der Unterschied zu Angebots- und Kaufpreis?

• Der Angebotspreis ist die Vorstellung des Verkäufers. Er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen.
• Der Kaufpreis ist das, was Käufer und Verkäufer tatsächlich vereinbaren. Er hängt auch von Verhandlungsgeschick, Zeitdruck und Nachfrage ab.
• Der Verkehrswert ist die fachlich begründete Einschätzung, was unter normalen Bedingungen erzielbar ist.

Liegt der Angebotspreis deutlich über dem Verkehrswert, bleibt ein Objekt oft lange am Markt und verliert an Attraktivität. Liegt er darunter, verschenkt der Verkäufer Geld.

Wann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten?

Typische Anlässe sind Erbschaft und Schenkung, Scheidung und Vermögensaufteilung, Finanzierungen, Streitfälle und gerichtliche Verfahren sowie ein fundierter Verkaufspreis. Für Gericht und Behörden ist ein Gutachten eines beeideten Sachverständigen häufig erforderlich. Eine reine Online-Schätzung genügt dafür nicht.

Häufige Fragen

Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?

Im Alltag werden die Begriffe oft gleich verwendet. Fachlich verweist der Verkehrswert auf die gesetzliche Definition.

Kann der Verkaufspreis höher sein als der Verkehrswert?

Ja, etwa bei starker Nachfrage oder besonderen Lagen. Er kann aber auch niedriger sein.

Wie lange gilt ein Gutachten?

Der Wert bezieht sich auf einen Stichtag. Bei starken Marktveränderungen sollte er neu bewertet werden.

Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert ist? Fragen Sie mich unverbindlich an. Mehr zu meinen Leistungen finden Sie auf der Seite Immobilien-Sachverständiger. Für Luxusobjekte lesen Sie auch den Beitrag Luxusimmobilie verkaufen: Warum Angebotspreis und Wert nicht dasselbe sind.